Gruttostraat 12 4131CZ Vianen

Rustig wonen met weids uitzicht, een moderne afwerking, multifunctionele aangebouwde garage en een royale zonnige tuin: deze verzorgde hoekwoning biedt ruimte, kwaliteit en een bijzonder fijne ligging.

Deze goed onderhouden hoekwoning uit 1966 is in 2022 op de begane grond en eerste verdieping grondig verbouwd en verduurzaamd. Daarbij zijn onder andere de keuken, badkamer, installaties en afwerking vernieuwd. Met circa 103 m² woonoppervlakte, een multifunctionele aangebouwde ruimte van circa 20 m², drie slaapkamers, een moderne keuken en badkamer (beide vernieuwd in 2022) en een zonnige tuin op een perceel van 254 m², biedt deze woning een prettige en complete woonomgeving. De open ligging met weids uitzicht, de goede isolatievoorzieningen en de centrale ligging nabij voorzieningen en uitvalswegen maken dit tot een aantrekkelijke woning voor wie rustig wil wonen met alle gemakken binnen handbereik.

De woning is gelegen in de geliefde Vogelbuurt in de wijk De Hagen, aan de rand van Vianen. Aan de achterzijde geniet je van een open en groene ligging aan water, wat zorgt voor een vrij en ontspannen woongevoel. In de directe omgeving bevinden zich diverse voorzieningen zoals supermarkten, scholen, winkels en sportfaciliteiten. Ook het historische centrum van Vianen ligt op korte afstand. Dankzij de gunstige ligging zijn de A2 en A27 binnen enkele minuten bereikbaar, waardoor steden als Utrecht en ’s-Hertogenbosch snel te bereiken zijn.

Indeling: Begane grond: Via de overkapte entree kom je binnen in de hal met toegang tot het moderne toilet met fontein, de meterkast, de trapopgang en de woonkamer. De woonkamer heeft een oppervlakte van circa 27 m² en is met een breedte van ongeveer 5,6 meter prettig in te delen. Dankzij de grote raampartijen aan zowel de voor- als achterzijde is de ruimte licht en aangenaam. De wanden en plafonds zijn strak afgewerkt met stucwerk.

De begane grond is tijdens de verbouwing volledig gemoderniseerd en verduurzaamd. Daarbij zijn onder andere de meterkast, de bekabeling en de stopcontacten vernieuwd. Dit zorgt voor een nette en toekomstbestendige installatie.

Vanuit de zithoek is de moderne keuken (2022) van circa 7 m² bereikbaar. Deze is voorzien van hoogwaardige Siemens-apparatuur, waaronder een combi-oven, inductiekookplaat, schuine afzuigkap, spoelbak, vaatwasser en koel-/vriescombinatie. Daarnaast is er voldoende werk- en bergruimte aanwezig.

Vanuit de woonkamer is ook de multifunctionele aangebouwde ruimte van circa 20 m² toegankelijk. Deze ruimte is geïsoleerd en verwarmd en daardoor geschikt voor diverse doeleinden, zoals een thuiswerkplek, hobbyruimte, bijkeuken, eventueel een extra slaapkamer of praktische opslagruimte. Hier bevindt zich tevens de witgoedaansluiting. De ruimte is netjes afgewerkt met onder andere een verlaagd plafond met inbouwspots.

Van origine betreft dit een verlengde garage, die indien gewenst met enkele aanpassingen weer als garage in gebruik genomen kan worden. Vanuit deze ruimte is er direct toegang tot de achtertuin.

Eerste verdieping: De overloop biedt toegang tot drie slaapkamers van circa 11, 7 en 6 m² en tot de badkamer. De slaapkamers zijn functioneel ingedeeld en bieden voldoende ruimte voor slapen, werken of hobby’s. Vanuit de achterste slaapkamer geniet je van een vrij, weids uitzicht, wat bijdraagt aan een rustige en prettige sfeer.

Ook deze verdieping is tijdens de renovatie gemoderniseerd en verduurzaamd, waarbij onder andere de afwerking en installaties zijn vernieuwd.

De badkamer (2022) heeft een moderne en verzorgde uitstraling. Met een oppervlakte van circa 7 m² is deze ruim opgezet en voorzien van een inloopdouche, een modern toilet en een dubbele wastafel met spiegel en meubel.

Vliering: Via een vlizotrap op de overloop is de vliering bereikbaar. Deze biedt volop bergruimte voor het opbergen van spullen. Indien gewenst bestaat de mogelijkheid om hier, middels een (vergunningsplichtige) dakopbouw, een extra slaapkamer te realiseren. Op deze verdieping bevindt zich tevens de cv-ketel (Intergas, 2022).

Tuin: De woning beschikt over een voor-, zij- en achtertuin op een royaal perceel van 254 m². De achtertuin is gelegen op het zuidoosten, waardoor je hier al vroeg op de dag van de zon kunt genieten en tot in de middag prettig buiten kunt zitten.

Met een diepte van circa 10,9 meter en een breedte van circa 10,3 meter is er volop ruimte voor meerdere terrassen, speelruimte en groen. De weidse ligging zorgt voor een vrij en ruimtelijk gevoel. De tuin is momenteel eenvoudig ingericht, wat de nieuwe eigenaar de mogelijkheid biedt om deze geheel naar eigen wens en smaak vorm te geven.

Aan de voorzijde bevindt zich een berging van circa 7 m², ideaal voor fietsen en opslag.

Bijzonderheden: - Vrije ligging aan de achterzijde met weids uitzicht en water; - Goed onderhouden en verduurzaamde hoekwoning; - Begane grond en eerste verdieping in 2022 verbouwd en gemoderniseerd; - Vernieuwde meterkast, elektra en mechanische afzuiging; - Multifunctionele aangebouwde ruimte van circa 20 m² (voormalige aangebouwde garage); - Dak-, muur- en vloerisolatie aanwezig; - Houten kozijnen met HR++ beglazing; - Schilderwerk uitgevoerd in 2025; - Moderne keuken en badkamer vernieuwd in 2022.

Aanvaarding: In overleg. Energielabel: B

In de koopovereenkomst worden de navolgende artikelen opgenomen: *ouderdomsclausule, vanwege het bouwjaar; *asbestclausule, vanwege het bouwjaar.

Interesse in dit huis? Schakel direct je eigen NVM-aankoopmakelaar in. Je NVM-aankoopmakelaar komt op voor jouw belang en bespaart je tijd, geld en zorgen. Adressen van collega NVM-aankoopmakelaars in Vianen vind je op Funda.